介紹房屋鑒定的測(cè)量方法及主要作用

發(fā)布：admin時(shí)間：2020/5/28 9:01:00

房屋鑒定采用怎么樣的測(cè)量方法

既有房屋鑒定的基本原則，主要有傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)法、實(shí)用鑒定法跟概率法（即可靠度鑒定法）等。

1、傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)法

傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)法是20世紀(jì)60至90年代我國(guó)較為普遍運(yùn)用的辨別方式，這種技巧主要是按原設(shè)計(jì)規(guī)程校核，以現(xiàn)場(chǎng)觀察測(cè)量結(jié)果進(jìn)行房屋結(jié)構(gòu)綜合評(píng)判，專家個(gè)人經(jīng)驗(yàn)是前提。

傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)法的現(xiàn)場(chǎng)觀察測(cè)量鑒定較為簡(jiǎn)單，大多不使用現(xiàn)代測(cè)試科技方式，其預(yù)測(cè)推斷結(jié)果有時(shí)受鑒定人認(rèn)知和技術(shù)水準(zhǔn)的制約，難以做到準(zhǔn)確無(wú)誤，容易造成誤判或漏判。由于缺少必要的監(jiān)測(cè)科技設(shè)備測(cè)試，以及科學(xué)的定量分析評(píng)價(jià)方式的程序，鑒定多以定性分析判斷為主，故在工程處理方案上通常偏于保守。

傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)法雖然存在一些不足之處房屋可靠性鑒定，但房屋鑒定、維修、管理的專業(yè)技術(shù)員工，一般都對(duì)管理的房屋的建造與使用狀況非常熟悉，且鑒定程序簡(jiǎn)單、成本低，尤其對(duì)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，以及加固維修投資不大的房子進(jìn)行鑒定并且是可行的。

2、實(shí)用鑒定法

實(shí)用鑒定法是在特色經(jīng)驗(yàn)法的基礎(chǔ)上發(fā)展出來(lái)的一種鑒定方式。它消除了傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)法只借助現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)檢查、依據(jù)辨認(rèn)專家的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行界定分析、而不能通過(guò)測(cè)量設(shè)備在現(xiàn)場(chǎng)直接檢測(cè)獲得必要的數(shù)據(jù)、進(jìn)行定量分析的特點(diǎn)。實(shí)用鑒定法，主要是運(yùn)用現(xiàn)代測(cè)試科技，在現(xiàn)場(chǎng)踏勘和定量分析，進(jìn)而得出鑒定結(jié)論，大大提高了房屋鑒定結(jié)果的科學(xué)性。

3、概率法（可靠度鑒定法）

實(shí)用鑒定法其實(shí)較傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)法有較大的突破，評(píng)價(jià)的論斷比特色經(jīng)驗(yàn)法最科學(xué)、更接近實(shí)際。然而既有房屋原本的作用力S、結(jié)構(gòu)抗力R等制約房屋承載能力的眾多原因都是隨機(jī)變量，其作用過(guò)程也有隨機(jī)過(guò)程。而采取鑒定時(shí)點(diǎn)的應(yīng)力值進(jìn)行估算以及進(jìn)行結(jié)構(gòu)預(yù)測(cè)則屬于定值法的范圍。用定值法的固定值來(lái)貌似既有房屋的隨機(jī)變量的差異對(duì)房屋的不界定影響，顯然是不合理的。

隨著概率論和數(shù)理統(tǒng)計(jì)方式的應(yīng)用，對(duì)又有房屋危險(xiǎn)性的評(píng)判和辨別已變成一種新的方式，即可靠度鑒定法，又稱可靠概率鑒定法。這種方式是利用概率論和數(shù)理統(tǒng)計(jì)原理，利用非定值統(tǒng)計(jì)規(guī)律對(duì)房屋的可靠度進(jìn)行辨別的方式。既有房屋的可靠性是指房屋結(jié)構(gòu)在要求的時(shí)間內(nèi)、規(guī)定的條件下，完成預(yù)定功能的概率。也就是說(shuō)可靠性評(píng)價(jià)是由又有房屋的可靠度來(lái)評(píng)判的，完成一定功能的幾率稱為可靠度。

房屋鑒定主要有下面作用：

1、確保各種房屋的住用安全：

房屋投入使用后，有形、無(wú)形的損害無(wú)時(shí)不在發(fā)生，若維修不立即或維護(hù)不當(dāng)，房屋的可靠性就會(huì)逐漸減少，使用壽命大幅度縮短。

在我國(guó)，多年來(lái)受“重建設(shè)，輕管理”思想的制約，對(duì)建立房屋的定期檢測(cè)和維護(hù)工作還已造成足夠的注重，也缺少建立的管控機(jī)制，往往是房屋用途明顯衰減或損毀嚴(yán)重時(shí)才進(jìn)行檢測(cè)、鑒定，其結(jié)果是房屋的使用壽命縮短，維修價(jià)格大大增加。

在恰當(dāng)使用的前提下，定期檢測(cè)、鑒定，通過(guò)合理維護(hù)，保證房屋各個(gè)別處于正常、安全狀況。如通風(fēng)除塵、防滲堵漏、補(bǔ)強(qiáng)防腐、清除超載及老化構(gòu)件的調(diào)換等，通過(guò)迅速處理，使其超過(guò)新的安全狀況，防患于未然。

2、促進(jìn)城鎮(zhèn)危舊房屋的改建：

還存在的二十世紀(jì)五、六十年代甚至是解放前建造的磚木或簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)樓房，經(jīng)過(guò)幾十年的風(fēng)雨剝蝕和各類自然的、人為的受損，絕大部分已淪為危險(xiǎn)房屋。通過(guò)對(duì)這種房屋實(shí)施安全管控與鑒定，可以盡快地看到安全隱患，及時(shí)實(shí)行排險(xiǎn)解危措施，減少房屋坍塌事件的出現(xiàn)跟人員財(cái)產(chǎn)損失。

同時(shí)也可查清危舊房屋的構(gòu)架類型、使用情況和分布狀態(tài)，促進(jìn)危舊房屋相對(duì)集中的區(qū)域有計(jì)劃、有重點(diǎn)的翻建、改造。

3、防災(zāi)和減災(zāi)（災(zāi)害管理）：

房屋遭受自然災(zāi)害或事故等突發(fā)事故的侵襲后，房屋的結(jié)構(gòu)會(huì)得到不同程度的損害或者破壞，通過(guò)對(duì)損壞房屋進(jìn)行辨認(rèn)來(lái)確認(rèn)房屋是否依照安全使用條件，或采用排險(xiǎn)解危措施后再次使用。

另一方面，加強(qiáng)房屋的日常鑒定與管控，可以迅速維護(hù)、加固已損毀房屋，保持房屋預(yù)定的抗擊突發(fā)災(zāi)難的能力，從而減少自然災(zāi)害或事故等突發(fā)事故等給房屋導(dǎo)致的毀壞或人員財(cái)產(chǎn)損失（如2004年的湖北宜昌大火，造成20名消防隊(duì)員犧牲，其中也存在類似的現(xiàn)象），起至防災(zāi)減災(zāi)的作用。

4、對(duì)原有房屋的加層、擴(kuò)建、改建等進(jìn)行安全性鑒定：

任何一幢房子都是根據(jù)其預(yù)定的使用用途進(jìn)行科學(xué)地設(shè)計(jì)、建造的，改變現(xiàn)有房屋的構(gòu)架，加層、擴(kuò)改建或加強(qiáng)荷載，必然會(huì)導(dǎo)致原有結(jié)構(gòu)構(gòu)件受力性能的顛覆，甚至?xí)ソY(jié)構(gòu)穩(wěn)定性而毀壞，由此導(dǎo)致的塌房事故也時(shí)有出現(xiàn)。

因此，對(duì)原有房屋的安全情況進(jìn)行鑒別、評(píng)估，及時(shí)看到存在的弊端，以確認(rèn)能否適合改造或具有改造條件，并借助論證設(shè)計(jì)施工方案的可靠性，則可以防止房屋坍塌事件的出現(xiàn)。

5、對(duì)拆改結(jié)構(gòu)、明顯加強(qiáng)荷載的住宅裝飾裝修進(jìn)行安全性審定：

使長(zhǎng)期的常常出現(xiàn)的破壞性裝修受到打擊，起到保障房屋住用安全跟社會(huì)公共安全的作用。近年來(lái)，各類房屋拆改結(jié)構(gòu)、改變功能經(jīng)商辦企業(yè)的逐步減少房屋可靠性鑒定，居民住房二次裝修中拆改結(jié)構(gòu)、盲目加大使用荷載的愈發(fā)普遍，由此導(dǎo)致的事件及爭(zhēng)議也逐漸減少。

發(fā)揮房屋鑒定工作的重要作用，按要求對(duì)涉及拆改主體構(gòu)架和顯著加強(qiáng)荷載的裝飾裝修方案的使用安全進(jìn)行嚴(yán)密審定，從而確保住宅裝飾裝修后的使用安全，防止各種事件出現(xiàn)。

6、進(jìn)行司法訴訟技術(shù)鑒定：

隨著經(jīng)濟(jì)的演進(jìn)、法律規(guī)章的健全及他們法律意識(shí)的不斷增強(qiáng)，在長(zhǎng)期的公、私房興建或裝修、改擴(kuò)建施工中，出現(xiàn)了不少相互制約甚至導(dǎo)致?lián)p失而造成的房產(chǎn)糾紛。法院或其它仲裁、行政機(jī)關(guān)等委托房屋鑒定單位對(duì)房屋受損原因及程度，是否構(gòu)成危房等進(jìn)行鑒定，為司法裁決提供根據(jù)。

房屋鑒定實(shí)事求是、科學(xué)公正的工作，可以為維護(hù)正當(dāng)利益和社會(huì)安定團(tuán)結(jié)發(fā)揮重要作用。

7、從事技術(shù)服務(wù)工作：

指定內(nèi)容的專項(xiàng)技術(shù)鑒定。如對(duì)房屋進(jìn)行可靠性鑒定、抗震鑒定，防振、防火、防腐鑒定，個(gè)人翻建自住房、提取公積金用于自住房的維修等輔助鑒定等。

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